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der Notare Dr. Timm Starke und Dr. Dirk Solveen in Bonn




Notariellen Rat und notarielle Vertragsgestaltungen können Sie auf vielen Gebieten in Anspruch nehmen. Immer stehen wir Ihnen als juristische Experten gern zur Verfügung. Hier stellen wir Ihnen besonders wichtige und typische Bereiche notarieller Amtstätigkeiten vor.



Aktuelles

Notare - Aktuelles

Die Grundschuld – was ist das?

4 Oktober 2018

Wer eine Immobilie kaufen oder ein Haus selbst bauen möchte, benötigt hierfür in aller Regel ein Bankdarlehen größeren Umfangs. Zur Auszahlung eines solchen Darlehens ist die Bank allerdings meist nur dann bereit, wenn sie ausreichende Sicherheiten erhält. In der Praxis ist die Grundschuld das wichtigste Kreditsicherungsmittel. Doch was hat es mit den Begriffen Grundschuld, persönliches Schuldanerkenntnis und Zwangsvollstreckungsunterwerfung überhaupt auf sich?

Wer eine Immobilie kaufen oder ein Haus selbst bauen möchte, benötigt hierfür in aller Regel ein Bankdarlehen größeren Umfangs. Zur Auszahlung eines solchen Darlehens ist die Bank allerdings meist nur dann bereit, wenn sie ausreichende Sicherheiten erhält. In der Praxis ist die Grundschuld das wichtigste Kreditsicherungsmittel. Doch was hat es mit den Begriffen Grundschuld, persönliches Schuldanerkenntnis und Zwangsvollstreckungsunterwerfung überhaupt auf sich?

Die Höhe der Sicherheit ergibt sich aus der Höhe der Grundschuld (sog. Nennbetrag) und den sogenannten Grundschuldzinsen. Diese betragen regelmäßig 12 bis 18 %. Der hohe Zinssatz der Grundschuld hat nichts mit den Darlehenszinsen zu tun. Er ist vielmehr eine Art Sicherheitspuffer für die Bank insbesondere für den Fall, dass die abgesicherten Forderungen der Bank wegen anfallender Verzugszinsen, Vollstreckungs- und sonstiger Kosten den ursprünglichen Betrag übersteigen. Die Bank darf aus dem Versteigerungserlös nur das behalten, was tatsächlich aus dem Darlehensverhältnis geschuldet wird.

Oftmals verlangt die Bank neben der Verpfändung des Grundstücks auch noch ein persönliches Schuldanerkenntnis des Darlehensnehmers. Durch dieses wird der Bank zusätzlich der Zugriff auf das sonstige Vermögen, also insbesondere auf das Barvermögen und das Arbeitseinkommen, ermöglicht. Hierbei handelt es sich um ein von der Grundschuld unabhängiges zusätzliches Sicherungsmittel. Die Bank kann daher grundsätzlich frei wählen, in welche Vermögensgegenstände sie vollstreckt. Selbstverständlich darf die aus dem Darlehensvertrag geschuldete Summe insgesamt aber nur einmal gefordert werden.

Weiterer fester Bestandteil der Grundschuldurkunde ist die Unterwerfung des Darlehensnehmers unter die sofortige Zwangsvollstreckung, und zwar sowohl hinsichtlich der Grundschuld als auch hinsichtlich des persönlichen Schuldanerkenntnisses. Hierdurch erhält die Bank einen sogenannten Vollstreckungstitel gegen den Darlehensnehmer und kann mit diesem die Zwangsvollstreckung einleiten, ohne vorher vor Gericht ziehen und ein Urteil erstreiten zu müssen. Die Bank kann also alleine aus der notariellen Urkunde vorgehen.

Ein besonderes Augenmerk sollte der Darlehensnehmer auf die sogenannte Zweck-erklärung, auch Sicherungsabrede genannt, richten. Hierbei handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung zwischen Bank und Darlehensnehmer darüber, für welche Forderungen die Grundschuldurkunde und das persönliche Schuldanerkenntnis als Sicherheit dienen sollen. Häufig sind dies nicht nur Ansprüche aus dem gerade abgeschlossenen Darlehensvertrag, sondern auch alle weiteren Forderungen, die die Bank jetzt oder zukünftig gegen den Darlehensnehmer hat (sog. weite Zweckerklärung). Möglich ist auch eine Beschränkung auf das konkrete Darlehensverhältnis (sog. enge Zweckerklärung). Die Zweckerklärung ist in der Regel nicht in der Grundschuldbestellungsurkunde enthalten, sondern wird im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag mit der Bank vereinbart. Gewünschte Einschränkungen müssen daher vorab mit der Bank verhandelt werden.

Wegen der gravierenden Folgen der Grundschuldbestellung und namentlich der Zwangsvollstreckungsunterwerfung muss sie beim Notar vorgenommen werden. Der Notar erläutert als unabhängiger Berater bei der Beurkundung die Bedeutung der einzelnen Regelungen und weist auf die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen hin.


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Fünf gute Gründe für ein notarielles Testament

4 September 2018

Die Regelung des eigenen Nachlasses ist eine der persönlichsten Entscheidungen, die ein Mensch treffen kann. In jungen Jahren erscheint das eigene Ableben noch als „weit weg“ und die Entscheidung über die Bestimmung der Erben als nicht notwendig. Insbesondere in jungen Familien empfiehlt sich jedoch möglichst frühzeitig die Erstellung eines Testaments zur Absicherung der Familie für den Fall, dass ein Elternteil unerwartet verstirbt. Nach dem Gesetz kann ein Testament eigenhändig oder bei einem Notar errichtet werden. Auch wenn die eigenhändige Errichtung auf den ersten Blick verlockend erscheint, sprechen gute Gründe für den Gang zum Notar.

Die Regelung des eigenen Nachlasses ist eine der persönlichsten Entscheidungen, die ein Mensch treffen kann. In jungen Jahren erscheint das eigene Ableben noch als „weit weg“ und die Entscheidung über die Bestimmung der Erben als nicht notwendig. Insbesondere in jungen Familien empfiehlt sich jedoch möglichst frühzeitig die Erstellung eines Testaments zur Absicherung der Familie für den Fall, dass ein Elternteil unerwartet verstirbt. Nach dem Gesetz kann ein Testament eigenhändig oder bei einem Notar errichtet werden. Auch wenn die eigenhändige Errichtung auf den ersten Blick verlockend erscheint, sprechen gute Gründe für den Gang zum Notar.

1.  Der Notar berät individuell…

„Das Leben ist bunt“ – diese Redewendung gilt auch bei der Gestaltung von Testamenten. Zwar lassen sich im Internet eine Vielzahl an Formulierungsvorschlägen und Beispielen finden, aber ob diese auch im konkreten Einzelfall passen, verrät das Internet nicht. Das Erbrecht ist eine der komplexesten Rechtsmaterien im deutschen Recht, bietet dadurch aber auch eine große Vielfalt an Gestaltungsmöglichkeiten. Bei einem notariellen Testament klärt der Notar in einem persönlichen Gespräch die Bedürfnisse und Wünsche des Testierenden. Er stellt ihm die rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten vor und gewährleistet, dass die individuellen Vorstellungen der testierenden Person in ihrem Testament bestmöglich umgesetzt werden.

2.  …und fachkundig

Auf Grund seiner Komplexität weist das Erbrecht zahlreiche Fallstricke auf, die die rechtssichere Gestaltung eines Testaments ohne juristische Fachkenntnisse erschweren. Bei der eigenhändigen Errichtung eines Testaments werden häufig Formulierungen verwendet, die zwar gut gemeint sind, den Willen des Erblassers aber gar nicht verwirklichen. Mitunter wird bei der Erbeinsetzung z.B. so formuliert, dass der andere Ehegatte „Vorerbe“ vor den gemeinsamen Kindern sein soll. Im Erbrecht stellt der Vorerbe jedoch einen besonderen Typ eines Erben dar, der zu seinen Lebzeiten nicht frei über den Nachlass bestimmen kann und u.U. die Zustimmung der ihm folgenden Nacherben benötigt. Das ist bei Ehegatten meist so nicht gewollt! Nicht nur bei komplexen Regelungswünschen empfiehlt sich deshalb der Gang zum Notar, um die Möglichkeiten, die das Erbrecht bietet, bei der Gestaltung des Testaments zu nutzen und rechtssicher umzusetzen.

3. Größerer Gestaltungsspielraum

Auf Patchwork-Familien und neue Lebenskonzepte ist das Erbrecht noch gar nicht eingestellt. So können nur Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner gemeinsam ein handschriftliches Testament errichten. Wenn andere Personen wie z.B. nicht verheiratete Lebensgefährten oder Eltern mit ihren Kindern gemeinsam erbrechtliche Regelungen treffen wollen, kann dies wirksam nur über einen notariellen Erbvertrag erfolgen. Der Erbvertrag, den übrigens auch Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner abschließen können, erlaubt darüber hinaus die Verbindung mit weiteren vertraglichen Abreden (wie z.B. Rentenzahlungen oder Pflegeleistungen) zwischen den Beteiligten und eröffnet so einen größeren Gestaltungsspielraum als ein Testament.

4. Kostenvorteile des notariellen Testaments

Ein handschriftlich verfasstes Testament ist oftmals nur auf den ersten Blick kostengünstiger: Bei einem notariellen Testament fallen zwar einmalig Kosten für den Notar an, aber die Erben brauchen dann in der Regel keinen Erbschein mehr. So kann der Erblasser seinen Erben durch die Errichtung eines notariellen Testaments nicht nur viel Aufwand und Zeit sparen, sondern vor allem auch Geld: Oftmals liegt das Vermögen der Testierenden zur Zeit der Errichtung des notariellen Testaments unter dem Wert des Nachlasses, der nach einem ganzen Erwerbsleben den Nachkommen vermacht wird. Da sich die Gebühr für das notarielle Testament nach dem Vermögen des Testierenden bei der Beurkundung und die Kosten eines Erbscheins nach dem Wert des Nachlasses im Todesfall richten, ist das notarielle Testament unterm Strich häufig deutlich günstiger als ein Erbschein. Regeln Eltern den Erbfall nach dem Erstversterbenden und dem Längstlebenden, gilt das sogar für zwei Erbfälle, also eine doppelte Ersparnis.

5. Amtliche Registrierung und Verwahrung

Das notarielle Testament wird nach seiner Beurkundung von dem Notar unverzüglich beim Zentralen Testamentsregister der Bundesnotarkammer registriert und im Original in die besondere amtliche Verwahrung beim Amtsgericht verbracht. Dadurch wird sichergestellt, dass das Testament im Erbfall auch aufgefunden und vom Nachlassgericht eröffnet wird.

6. Ratschlag:

Man sollte sein Testament nicht ohne notarielle Beratung machen!


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Gekauft wie gesehen? Aufklärungspflichten beim Verkauf von Immobilien

19 Juli 2018

Ehrlich währt am längsten – das gilt auch beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie. Wenn der Verkäufer dem Käufer „auf gut Glück“ wesentliche Mängel verschweigt, geht er das Risiko ein, noch Jahre später auf Schadensersatz zu haften.

Ehrlich währt am längsten – das gilt auch beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie. Wenn der Verkäufer dem Käufer „auf gut Glück“ wesentliche Mängel verschweigt, geht er das Risiko ein, noch Jahre später auf Schadensersatz zu haften.


Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses durch Privatleute kann es schnell zu Streit kommen, wenn der Käufer nach der Übergabe Mängel feststellt, die ihm zuvor nicht bekannt waren. Das Dach ist undicht, das Fundament nicht solide, Schimmel taucht auf – manche Probleme zeigen sich erst nach jahrelanger Nutzung oder bei Umbauten. Kann der Käufer dann Schadensersatz verlangen? In der Praxis wird die Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel im Kaufvertrag üblicherweise ausgeschlossen, so dass grundsätzlich keine Ansprüche geltend gemacht werden können. In aller Regel besichtigt der Käufer das Objekt vor seiner Kaufentscheidung gemeinsam mit dem Verkäufer. Etwaige hierbei festgestellte Mängel fließen in die Verhandlungen über den Kaufpreis ein. Der soll dann aber auch endgültig sein.

Ein Gewährleistungsausschluss gilt jedoch nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Er haftet dann bis zu zehn Jahre für die Kosten der Beseitigung des Mangels an der Immobilie. Die Auffassung vieler Verkäufer, Mängel müssten dem Käufer nicht offenbart werden, da dieser das Objekt besichtigen konnte, ist unzutreffend. Auch wenn es den Kaufpreis drücken kann – auf bestimmte Mängel muss der Verkäufer aktiv hinweisen, um sich vor weitreichenden Gewährleistungsansprüchen zu schützen. Die Rechtsprechung ist hier streng. Kennt der Verkäufer einen Mangel, muss er den Käufer ungefragt informieren, wenn er damit rechnen muss, dass der Käufer den Kaufvertrag bei Kenntnis des Mangels nicht oder nur zu anderen Bedingungen abschließen würde. Nach der Rechtsprechung muss der Verkäufer sogar dann aktiv werden, wenn er einen Mangel nur für möglich hält oder Umstände kennt, die einen solchen Verdacht begründen könnten. Doch die Aufklärungspflicht hat auch Grenzen: Der Verkäufer muss nicht über Mängel aufklären, die bei einer Besichtigung ohne weiteres erkennbar sind oder die der Käufer ohnehin schon kennt.

In der Rechtsprechung gibt es zahlreiche Beispiele für solche Offenbarungspflichten. So muss der Verkäufer etwa darauf hinweisen, dass keine Baugenehmigung für einen Anbau vorliegt, gesundheitsgefährdende Baustoffe wie Asbest verwendet wurden, das Objekt in der Vergangenheit von holzzerstörenden Pilzen befallen war und die Gefahr eines Wiederauftretens besteht, die Zufahrt zur Immobilie über das Nachbargrundstück nicht gesichert ist, das Gebäude unter Denkmalschutz steht, größere Bauvorhaben in der unmittelbaren Umgebung geplant sind, bei vermieteten Objekten erhebliche Mietrückstände bestehen, eine frühere gewerbliche Nutzung des Grundstücks einen Altlastenverdacht begründet oder wesentliche Arbeiten am Gebäude durch Laien ohne Hinzuziehung von Facharbeitern durchgeführt wurden. Der Verkäufer muss außerdem Fragen des Käufers wahrheitsgemäß beantworten, und darf – wenn ihm selbst die nötigen Informationen fehlen – nicht einfach eine falsche Erklärung zur Mängelfreiheit machen. Bevor man Angaben ins Blaue hinein macht, sollte man lieber offen eingestehen, dass man sich nicht sicher ist.

Wird im Vorfeld des Vertragsschlusses über wesentliche Mängel gesprochen, empfiehlt es sich, dies dem Notar mitzuteilen und im Kaufvertrag dokumentieren zu lassen. Als unabhängiger und unparteiischer Betreuer aller Beteiligten gewährleistet der Notar, dass die besprochenen Mängel des Kaufobjekts und die dazu notwendigen Vereinbarungen in dem notariellen Kaufvertrag rechtssicher erfasst werden.


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Erbbaurecht – Alternative zum Kauf eines Baugrundstücks

9 Juli 2018

Kommunen, Kirchen und Stiftungen vergeben häufig Erbbaurechte. Besonders für junge Familien mit wenig Eigenkapital kann ein Erbbaurecht als „Eigentum auf Zeit“ eine Alternative zum Kauf eines Baugrundstücks sein.

Kommunen, Kirchen und Stiftungen vergeben häufig Erbbaurechte. Besonders für junge Familien mit wenig Eigenkapital kann ein Erbbaurecht als „Eigentum auf Zeit“ eine Alternative zum Kauf eines Baugrundstücks sein.

Ein Erbbaurecht an einem Grundstück gewährt dem Inhaber des Erbbaurechts (dem sog. Erbbauberechtigten) die Befugnis, das Grundstück zu bebauen. Der Erbbauberechtigte wird dabei nur Eigentümer des errichteten Gebäudes. Das Eigentum am Grundstück verbleibt hingegen beim bisherigen Eigentümer. Als Gegenleistung für die Nutzung des Grundstücks erhält der Eigentümer vom Erbbauberechtigten regelmäßige Zinszahlungen (den sog. Erbbauzins). Weil das Baugrundstück bei der Bestellung eines Erbbaurechts nicht gekauft werden muss, sinkt der Kapitalbedarf für das Bauvorhaben. Der Erbbauzins fällt in der derzeitigen Niedrigzinsphase zwar mitunter höher aus als die für einen kreditfinanzierten Kauf aufzuwendenden Zinsen. In Zeiten knapper Baulandressourcen kann ein Erbbaurecht dennoch eine lohnende Alternative für junge Familien mit wenig Eigenkapital sein.

Das Erbbaurecht wird durch einen notariellen Vertrag zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Erbbauberechtigten (dem sog. Erbbaurechtsvertrag) sowie der anschließenden Eintragung des Rechts im Grundbuch begründet. Das Erbbaurecht kann wie ein Grundstück verkauft, verschenkt oder vererbt werden. Auch die Eintragung von Grundschulden oder Hypotheken auf das Erbbaurecht zur Finanzierung des Bauvorhabens ist möglich.

Erbbaurechte werden üblicherweise mit einer Laufzeit von 75 bis 99 Jahren bestellt. Nach Ablauf dieser Frist endet das Erbbaurecht und das Gebäude fällt an den Eigentümer des Grundstücks. Dieser hat dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Gebäude zu zahlen, die sich an dessen aktuellem Marktwert orientiert. Natürlich können sich Eigentümer und Erbbauberechtigter auch auf eine Verlängerung oder Erneuerung des Erbbaurechts einigen. Zu Gunsten des Erbbauberechtigten kann im Erbbaurechtsvertrag auch ein Vorrecht auf Erneuerung vereinbart werden. Zudem kann dem Erbbauberechtigten ein Vorkaufsrecht am Grundstück eingeräumt werden.

Neben dem Zeitablauf sehen Erbbaurechtsverträge oftmals weitere Beendigungsgründe vor. Beispielsweise für den Fall, dass der Erbbauberechtigte das Grundstück nicht zeitnah bebaut. Tritt ein vereinbarter Beendigungsgrund ein, so ist der Erbbauberechtigte verpflichtet, das Erbbaurecht gegen eine angemessene Vergütung an den Eigentümer zu übertragen. Die Höhe der Vergütung kann im Erbbaurechtsvertrag festgelegt werden.

Wegen der umfangreichen Gestaltungmöglichkeiten und der wirtschaftlichen Bedeutung für die Beteiligten bietet es sich an, vor der Bestellung oder dem Erwerb eines Erbbaurechts stets die umfassende Beratung durch einen Notar in Anspruch zu nehmen. Die Beratung ist dabei bereits in den Kosten des Beurkundungsverfahrens für den Erbbaurechtsvertrag oder den Kaufvertrag enthalten.

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Damit das Start-up nicht zur Bruchlandung wird

24 Mai 2018

Wer für eine Idee brennt, verliert leicht rechtliche Fallstricke aus dem Blick. Gerade Existenzgründer laufen Gefahr, sich ganz auf ihr unternehmerisches Projekt zu konzentrieren und dabei mitunter als lästig empfundene rechtliche und bürokratische Hürden zu unterschätzen. Doch auch diese Hürden können zum Scheitern des Start-ups führen. Frühzeitig rechtliche Beratung und Informationsangebote in Anspruch zu nehmen, beugt dem vor.

Wer für eine Idee brennt, verliert leicht rechtliche Fallstricke aus dem Blick. Gerade Existenzgründer laufen Gefahr, sich ganz auf ihr unternehmerisches Projekt zu konzentrieren und dabei mitunter als lästig empfundene rechtliche und bürokratische Hürden zu unterschätzen. Doch auch diese Hürden können zum Scheitern des Start-ups führen. Frühzeitig rechtliche Beratung und Informationsangebote in Anspruch zu nehmen, beugt dem vor.

Ehe Existenzgründer damit beginnen, ihre Geschäftsidee in die Tat umzusetzen, empfiehlt es sich dringend, sich Gedanken über die Rechtsform des Unternehmens zu machen. Selbst wenn sie ihre Idee oder ihr Produkt noch nicht unmittelbar auf dem Markt anbieten, treten sie meist schon im Rechtsverkehr auf: Sie mieten sich beispielsweise in Büroräume oder Coworking Spaces ein, kaufen Material oder Softwarelizenzen und werben Finanzmittel ein. Daher sollte gleich zu Beginn einer Existenzgründung ein Unternehmen im rechtlichen Sinne – häufig eine GmbH – gegründet werden, damit gleich alle Rechtsverhältnisse auf dieses Unternehmen laufen und nicht im Nachhinein Zuordnungsprobleme entstehen.

Bei der Auswahl der richtigen Rechtsform für das Unternehmen unterstützen Notarinnen und Notare. Sie zeigen die Gestaltungsmöglichkeiten auf und beraten zu Vor- und Nachteilen. Ferner entwerfen sie die nötigen Verträge und kümmern sich nach der Beurkundung um die erforderlichen Eintragungen im Handelsregister. Gerade Jungunternehmer mit knapper Liquidität müssen sich nicht scheuen, die Expertise und Erfahrung des Notars in Anspruch zu nehmen. Denn die Beratung ist durch die Beurkundungsgebühren mit abgegolten – also inklusive.

Neben der Unternehmensgründung stellen sich dem Gründer weitere rechtliche Fragen: Muss ich ein Gewerbe anmelden? Was will das Finanzamt von mir wissen? Was habe ich mit der IHK zu tun? Und wie sieht es mit der Krankenversicherung aus? Auch mit diesen Fragen werden Jungunternehmer nicht alleine gelassen.

Unter der Internetadresse www.gruenderagentur.org  bietet die Landesnotarkammer Bayern jetzt ein umfangreiches Informationsangebot für Unternehmensgründer an. Die Seite gliedert sich in mehrere zentrale Bereiche (etwa Gewerberecht, Steuern, Mitarbeiter, Versicherungen) und gibt für jeden Bereich sowohl einen knappen Überblick als auch Detailinformationen zu verschiedenen Unterbereichen. Die Gründeragentur der Landesnotarkammer Bayern ist zwar auf Bayern konzentriert, die Informationen sind jedoch für Unternehmer aus allen Teilen Deutschlands hilfreich.

Auf der Internetseite finden sich neben allgemeinen Informationen auch anschauliche Beispielsberechnungen etwa für Sozialversicherungsabgaben oder Kosten von Handelsregistereintragungen. Wertvolle Wegweiser sind darüber hinaus Links zu Behörden (insbesondere soweit Anträge online gestellt werden können), zu nützlichen Tools (z.B. einem Programm zur Berechnung der Lohnsteuer von Angestellten oder einem Kalender mit wichtigen steuerlichen Fristen) und zu weiteren Ansprechpartnern einschließlich der Industrie- und Handelskammern.

Auch über die Start-up-Phase hinaus stellen sich viele Rechtsfragen. Hat der Unternehmer eine Familie, wird er sich Gedanken machen, ob ein Ehevertrag und ein Testament sinnvoll und nötig sind. Wer für Notfälle auch rechtlich vorsorgt, schläft besser: Vollmachten können sich sowohl für den privaten wie den geschäftlichen Bereich empfehlen. Zu diesen Themen bietet die Gründeragentur erste Informationen. Bei der Umsetzung unterstützt dann der Notar, der hierzu umfassend berät und die entsprechenden Vertragstexte gestaltet und beurkundet.


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